Succession : comment estimer la valeur d’un bien hérité ?
Lorsqu’il est question de partager équitablement un bien immobilier dans le cadre d’une succession, les héritiers ont l’habitude de se baser sur la valeur vénale.
Pourtant, s’en remettre à cette valeur est très souvent une erreur tant elle ne reflète pas le réel potentiel de l’appartement ou de la maison concerné.
Voilà pourquoi le conseil et l’expérience d’un professionnel de l’immobilier peuvent aider à mieux estimer la valeur d’un bien hérité.
La valeur vénale déconnectée du prix de vente potentiel
Pour faire estimer la valeur d’un bien, les héritiers font le plus souvent appel à des experts capables de déterminer la valeur vénale de la maison ou de l’appartement intégré à la succession à travers la réalisation d’une prestation d’estimation immobilière (découvrir l’offre de Gérofinance Dunand en matière d’estimation immobilière). Ils doivent toutefois savoir à quoi elle correspond véritablement.
En effet, il ne faut pas confondre les notions de « valeur » et de « prix de vente ». Ce n’est pas parce qu’un bien est estimé à une valeur par un expert immobilier que celui-ci sera nécessairement vendu à ce prix.
Eh oui, la valeur vénale, également connue sous le nom de « valeur marchande », est établie en calculant une moyenne entre la valeur réelle (valeur de la maison neuve à laquelle on retire la dépréciation liée à l’ancienneté et valeur du terrain) et la valeur de rendement (revenu locatif susceptible d’être obtenu en prenant en compte le risque de vacance).
Le prix de vente est quant à lui la résultante des négociations menées entre un acheteur et un vendeur.
A la lecture de ces définitions, il est aisé de comprendre que faire estimer la valeur d’un bien ne permet pas de définir un prix de vente.
L’emplacement du bien hérité, le critère essentiel
Après avoir vu que se baser uniquement sur la valeur vénale pour estimer le montant qu’une communauté d’héritiers d’un bien immobilier aura à se partager suite à sa vente est une erreur, il est pertinent d’expliquer les bons réflexes à adopter.
Avant toute chose, les héritiers doivent ainsi se demander qui sont les acheteurs potentiels et quelles seront leurs motivations en devenant propriétaires.
S’ils estiment que l’immeuble intéressera surtout celles et ceux qui veulent investir dans la pierre (en savoir plus sur investissement locatif), la valeur de rendement sera un indicateur pertinent. Rappelons que cette dernière dépend des revenus locatifs attendus, du taux d’intérêt et de la rentabilité espérée.
S’ils estiment que le bien sera en revanche habité par le futur propriétaire, il faut voir s’il dispose d’atouts susceptibles de pousser l’acheteur de le payer au prix fort.
C’est ici que l’emplacement d’un bien a un rôle primordial puisque ce dernier représente à lui seul 40 à 50% de sa valeur. Ainsi, si le bien hérité se situe sur un « emplacement de prestige » comme peuvent l’être les bords du Lac Léman ou du Lac de Zürich, son prix de vente potentiel peut être jusqu’à deux fois supérieur à sa valeur vénale.
Par conséquent, une étude attentive du bien immobilier est incontournable pour une estimation correcte de sa valeur (en savoir davantage sur l’estimation immobilière). Doivent être pris en compte l’état du marché immobilier local, l’emplacement du bien et son environnement, l’état du logement et son ancienneté, la valeur du terrain mais aussi les données macroéconomiques.
Faire estimer la valeur d’un bien présent dans une succession est souvent le premier réflexe des héritiers.
Toutefois, si connaître la valeur vénale peut s’avérer pertinent dans certaines situations, d’autres données peuvent aussi être intéressantes. Aussi, il est judicieux de coupler l’estimation immobilière à une bonne interprétation des chiffres et à une analyse complète de l’évaluation.
C’est seulement ainsi qu’ils pourront avoir une véritable idée du prix de vente potentiel du bien hérité.
Source : ubs.com